Question 1

Wie wird der Kapitalwert von Nießbrauch oder Wohnrecht 2026 berechnet?

Accepted Answer

Das Finanzamt ermittelt den Kapitalwert eines lebenslangen Nießbrauchs oder Wohnrechts in drei Schritten nach §§ 13–16 Bewertungsgesetz (BewG): Zuerst wird der Jahreswert (12 × monatliche Nettokaltmiete bzw. ortsübliche Vergleichsmiete) bestimmt. Zweitens wird geprüft, ob die gesetzliche Jahreswert-Höchstgrenze nach § 16 BewG greift (steuerlicher Immobilienwert geteilt durch 18,6). Drittens wird der niedrigere der beiden Jahreswerte mit dem alters- und geschlechtsabhängigen BMF-Vervielfältiger (§ 14 Abs. 1 BewG) multipliziert.

Question 2

Wie funktioniert die 18,6-Höchstgrenze nach § 16 BewG beim Nießbrauch?

Accepted Answer

Nach § 16 BewG darf der angesetzte Jahreswert einer Nutzung höchstens den Wert betragen, der sich ergibt, wenn der nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelte Wert des genutzten Wirtschaftsguts durch 18,6 geteilt wird. Bei einem Einfamilienhaus im Wert von 450.000 € liegt der maximale Jahreswert damit bei 24.193,55 € (450.000 € ÷ 18,6), selbst wenn die tatsächliche Jahresmiete höher wäre. Der Rechner prüft diese Kappungsgrenze automatisch.

Question 3

Woher bekomme ich die ortsübliche Miete und den Immobilienwert für die Nießbrauch-Berechnung?

Accepted Answer

Bei eigengenutzten Häusern und Wohnungen muss für den Nießbrauch oder das Wohnrecht die ortsübliche Vergleichsmiete angesetzt werden, die auf dem lokalen Markt erzielbar wäre. niessbrauch-wohnrecht-rechner.de ermittelt über Postleitzahl und Wohnfläche den regionalen Immobilien-Orientierungswert (aus 261.527 Kaufdaten und BORIS-Bodenrichtwerten) und die ortsübliche Vergleichsmiete (aus 209.527 Mietdaten). Beide Werte lassen sich manuell überschreiben.

Question 4

Wie viel Schenkungssteuer spart man durch eine Immobilienschenkung mit Nießbrauch?

Accepted Answer

Der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs oder Wohnrechts wird vom steuerlichen Wert der übertragenen Immobilie abgezogen. Hat ein Haus beispielsweise einen Wert von 620.000 € und beträgt der Kapitalwert des Nießbrauchs einer 65-jährigen Mutter 219.000 €, verbleibt ein steuerpflichtiger Erwerb von 401.000 €. Nach Abzug des Kinder-Freibetrags von 400.000 € (§ 16 ErbStG) sind nur noch 1.000 € mit 7 % (70 €) statt 220.000 € mit 11 % (24.200 €) zu versteuern.

Question 5

Was ist besser bei der Übergabe an Kinder: Nießbrauch (§ 1030 BGB) oder Wohnrecht (§ 1093 BGB)?

Accepted Answer

Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) bietet den Übergebern mehr wirtschaftliche Flexibilität: Ziehen die Eltern später in eine kleinere Wohnung oder in ein Pflegeheim, dürfen sie das Haus beim Nießbrauch an Dritte vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Ein Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) berechtigt im Grundsatz nur zum eigenen Bewohnen; ohne ausdrückliche vertragliche Vermietungsgestattung entfällt der wirtschaftliche Nutzen bei Auszug ins Pflegeheim.

Question 6

Gilt die 10-Jahresfrist beim Pflichtteil und Sozialamt trotz Nießbrauch?

Accepted Answer

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. IV ZR 474/15) beginnt die 10-Jahres-Abschmelzungsfrist für Pflichtteilsergänzungsansprüche (§ 2325 Abs. 3 BGB) bei einem uneingeschränkten Vorbehaltsnießbrauch am gesamten Haus regelmäßig nicht zu laufen, weil der Schenker den wirtschaftlichen Genuss nicht aufgegeben hat. Beim Sozialamt-Rückgriff wegen Pflegekosten (§ 528 BGB) gilt dagegen eine feste 10-Jahresfrist ab Grundbuchvollzug; auf laufende Mieteinnahmen aus dem Nießbrauch kann das Sozialamt zugreifen.

Question 7

Wie berechnet man den Nießbrauch für ein Ehepaar (verbundener Nießbrauch)?

Accepted Answer

Behalten sich beide Ehegatten den Nießbrauch oder das Wohnrecht gemeinsam auf Lebenszeit vor (Gesamtberechtigung nach § 428 BGB), richtet sich der Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 Satz 3 BewG nach der Person, für die sich der höchste Vervielfältiger ergibt – in der Praxis meist nach dem jüngeren Ehepartner oder der Ehefrau.

Question 8

Was kostet die vorzeitige Ablösung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts beim Hausverkauf?

Accepted Answer

Soll eine belastete Immobilie lastenfrei verkauft werden, muss der Berechtigte der Löschung im Grundbuch (§ 875 BGB) zustimmen. Maßstab für eine Einmalabfindung oder lebenslange Ersatzrente ist der aktuelle Kapitalwert zum Zeitpunkt der Ablösung (aktueller Jahresmietwert × Vervielfältiger zum heutigen Alter). Ein unentgeltlicher Verzicht ist steuerlich eine erneute Schenkung (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).

Question 9

Wer zahlt Sanierungen, Heizungstausch und Grundsteuer beim Nießbrauch?

Accepted Answer

Nach §§ 1041, 1047 BGB trägt der Nießbraucher die gewöhnlichen Erhaltungskosten sowie die öffentlichen Lasten (Grundsteuer, Gebäudeversicherung). Außergewöhnliche Modernisierungen (neues Dach, Heizungstausch, Fassadendämmung) trägt der Eigentümer, sofern im Übergabevertrag kein Bruttonießbrauch vereinbart ist.

Question 10

Welche Tabelle gilt 2026 für die Berechnung des Kapitalwertfaktors?

Accepted Answer

Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 (Az. IV D 4 - S 3104/00002/013/003) zur Berechnung des Kapitalwerts einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung nach § 14 Absatz 1 BewG. Grundlage sind die Allgemeine Sterbetafel 2022/2024 und ein Rechnungszins von 5,5 %, mittelschüssig.

Alter	Lebenserwartung Frauen	Vervielfältiger Frauen	Lebenserwartung Männer	Vervielfältiger Männer	Abzug bei 14.400 € Jahresmiete (Frau / Mann)
55 Jahre	29,70 J.	14,873	25,78 J.	13,983	214.171 € / 201.355 €
60 Jahre	25,19 J.	13,832	21,58 J.	12,798	199.181 € / 184.291 €
65 Jahre	20,91 J.	12,583	17,71 J.	11,444	181.195 € / 164.794 €
70 Jahre	16,86 J.	11,107	14,18 J.	9,938	159.941 € / 143.107 €
75 Jahre	13,05 J.	9,393	10,94 J.	8,282	135.259 € / 119.261 €
80 Jahre	9,57 J.	7,490	8,00 J.	6,509	107.856 € / 93.730 €
85 Jahre	6,53 J.	5,512	5,47 J.	4,743	79.373 € / 68.299 €

Kriterium	Vorbehaltsnießbrauch (§ 1030 BGB)	Lebenslanges Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)
Selbst bewohnen	Ja, uneingeschränkt	Ja, für die bezeichneten Räume
Vermietung an Dritte	Ja, gesetzlich zulässig. Die Miete steht dem Nießbraucher zu.	Grundsätzlich unzulässig (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB), sofern nicht vertraglich gestattet
Pflegefall	Laufende Mieteinnahmen können die Heimkosten decken.	Ohne Vermietungsgestattung stehen die Räume bei Auszug oft leer.
Gewöhnliche Unterhaltungskosten	Nießbraucher (§§ 1041, 1047 BGB)	Wohnberechtigte Person für die genutzten Räume
Außergewöhnliche Sanierung	Eigentümer, sofern kein Bruttonießbrauch vereinbart ist	Eigentümer
Steuerlicher Kapitalwert	Jahresnettokaltmiete des gesamten Objekts × Vervielfältiger	Jahresmietwert der vom Wohnrecht erfassten Fläche × Vervielfältiger

Verwandtschaft	Steuerklasse	Freibetrag alle 10 Jahre	Steuersatz auf den Rest
Ehegatte / eingetragener Lebenspartner	Steuerklasse I	500.000 €	7 % bis 30 %
Kind / Stiefkind (je Elternteil)	Steuerklasse I	400.000 €	7 % bis 75.000 €, 11 % bis 300.000 €, 15 % bis 600.000 €
Enkelkind (Eltern leben noch)	Steuerklasse I	200.000 €	7 % bis 30 %
Geschwister, Nichten, Neffen	Steuerklasse II	20.000 €	15 % bis 43 %
Nicht verwandte Personen	Steuerklasse III	20.000 €	30 % bis 50 %

Nießbrauch & Wohnrecht präzise nach BMF-Sterbetafel berechnen

Datenquellen & Sicherheit

Berechnet nach den Maßstäben des Bewertungsgesetzes (§§ 13–16 BewG) & ErbStG

Jahreswert und §-16-BewG-Höchstgrenze

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