Vergleich
Nießbrauch oder Wohnrecht? Der direkte Vergleich für Eigentümer und Familien
Der Nießbrauch erlaubt die Vermietung. Das Wohnungsrecht sichert das Wohnen. Im Pflegefall und beim Pflichtteil führt das zu verschiedenen Folgen.
| Kriterium | Vorbehaltsnießbrauch (§ 1030 BGB) | Lebenslanges Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) |
|---|---|---|
| Selbst bewohnen | Ja, uneingeschränkt | Ja, für die bezeichneten Räume |
| Vermietung an Dritte | Ja, gesetzlich zulässig. Die Miete steht dem Nießbraucher zu. | Grundsätzlich unzulässig (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB), sofern nicht vertraglich gestattet |
| Pflegefall | Laufende Mieteinnahmen können die Heimkosten decken. | Ohne Vermietungsgestattung stehen die Räume bei Auszug oft leer. |
| Gewöhnliche Unterhaltungskosten | Nießbraucher (§§ 1041, 1047 BGB) | Wohnberechtigte Person für die genutzten Räume |
| Außergewöhnliche Sanierung | Eigentümer, sofern kein Bruttonießbrauch vereinbart ist | Eigentümer |
| Steuerlicher Kapitalwert | Jahresnettokaltmiete des gesamten Objekts × Vervielfältiger | Jahresmietwert der vom Wohnrecht erfassten Fläche × Vervielfältiger |
Pflichtteil und zehn Jahre (§ 2325 Abs. 3 BGB)
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beginnt die Abschmelzung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs bei einem uneingeschränkten Vorbehaltsnießbrauch am gesamten Haus regelmäßig nicht zu Lebzeiten des Schenkers (BGH IV ZR 474/15, zuvor IV ZR 358/92). Ein Wohnungsrecht nur an einem abgrenzbaren Teil kann anders liegen, wenn der Übernehmer im Übrigen Herr des Hauses wird.
Sozialamt (§ 528 BGB)
Die Ausschlussfrist von zehn Jahren nach § 529 Abs. 1 BGB beginnt mit der Grundbucheintragung, auch wenn ein Nießbrauch oder Wohnrecht vorbehalten ist (BGH X ZR 140/09). Solange der Nießbrauch besteht, kann der Träger nicht ohne Weiteres das Haus zurückverlangen, wohl aber laufende Mieten aus dem Nießbrauch auf sich überleiten (§ 93 SGB XII).
Lasten
Gewöhnliche Erhaltung und öffentliche Lasten trägt der Nießbraucher (§§ 1041, 1047 BGB). Außergewöhnliche Erneuerungen trägt der Eigentümer, sofern kein Bruttonießbrauch vereinbart wird.
Automatisierte Berechnung nach den Bewertungsmaßstäben der §§ 13–16 BewG und §§ 15, 16, 19 ErbStG auf Basis Ihrer Angaben und regionaler Marktdaten. Die Auswertung dient ausschließlich der unverbindlichen Vorab-Orientierung und ersetzt weder eine steuerliche Beratung durch einen Steuerberater (§ 3 StBerG), eine Rechtsberatung (§ 3 RDG) oder notarielle Vertragsgestaltung (§ 311b Abs. 1 BGB) noch eine amtliche Bedarfswertermittlung des Finanzamts (§§ 151, 177 ff. BewG) oder ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.